Como hemos venido observando, en toda propiedad horizontal coexistirán dos tipos de elementos, los privativos y los comunitarios, de los cuales dependerá la libertad, por parte de cualquier vecino, para hacer cambios unilateralmente o la necesidad de llegar a acuerdos con el resto de vecinos en una Junta de la comunidad.
1. Los elementos privativos
Son de uso exclusivo e independiente de cada vecino. Será un elemento privado, si tienes asignado en tu escritura un coeficiente de propiedad expresado en un porcentaje sobre una base del 100%. La existencia de este coeficiente puede ser, por tanto, considerada como la partida de nacimiento de la propiedad privada. Será también un elemento privativo, si en las escrituras el elemento figura como “anejo” del piso o local, como puede ser un trastero, pues querrá decir que su coeficiente está incluido dentro del coeficiente de la vivienda o local.
No obstante, podrá darse el caso de un elemento común de uso privativo, cuando así figure en el Título Constitutivo o los Estatutos, en cuyo caso la libertad para el titular con respecto a este “anejo” (ej; garaje, terraza o ático) está condicionada a las normas comunitarias para su uso y funcionamiento (ej: prohibición de cerrar el ático o terraza).
2. Los elementos comunes
Aquellos, que bien por su naturaleza objetiva, como por ejemplo un jardín, una piscina o los balcones/ventanas de una fachada, o bien porque así han sido adscritos, lo que se conoce como elementos comunes por destino, como un elemento del edificio destinado a guardar útiles de limpieza, son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio en general y de cada uno de los elementos privativos en particular.
Debemos significar que nunca se estableció una lista cerrada de aquellos elementos que pueden ser considerados como comunes, pues ya en el artículo 396 del Código Civil, línea que mantuvo la Ley de Propiedad Horizontal, se dispuso un listado a título de ejemplo de aquellos elementos que podrían ser considerados como tales, por lo que se puede tomar como elemento común, cualquiera que por naturaleza o destino sea de uso comunitario, siendo por tanto lo trascendente el fin al que se dedican, de ahí, que incluso, podamos hablar de elementos comunes de uso privativo, que son aquellos, que, si bien, por su naturaleza, serían elementos comunes, al no constar como privados en la escritura de división horizontal, son destinados al disfrute privativo de uno o varios vecinos, como puede ser la terraza de un bajo o de un ático.
En caso de duda, para distinguir si nos encontramos ante un elemento común o privativo, por ejemplo, el caso más normal, si una terraza pertenece a un propietario o a la comunidad, debemos acudir al título constitutivo, que como reseñábamos, es la escritura mediante la cual se formaliza la propiedad horizontal. Su elaboración y necesaria inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde, lógicamente, al propietario único de la finca, generalmente el promotor, que es quién da origen a la propiedad horizontal, de tal forma que antes de iniciarse la venta por pisos, plazas de garaje, trasteros o locales, la constituye, debiendo describir el inmueble en su conjunto, con cada uno de los pisos y locales que lo componen, asignándoles un número, extensión, linderos, planta en la que se hallare y sus anejos y disponiéndoles una cuota de participación, un coeficiente de propiedad directo e individual, constituyendo el resto de los elementos el edificio, carentes de esa identificación concreta, los elementos comunes del mismo, lo que exige que cualquier modificación que se pretenda del mismo, se acuerde por unanimidad.
3. Derechos y obligaciones
Lógicamente los derechos y obligaciones de los vecinos son muy diferentes cuando de un elemento privativo o común se trata, así que, si con relación a los primeros la Ley les permite modificar sus elementos, instalaciones o servicios, cuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario, estando tan sólo obligados a dar cuenta a la comunidad, sin acuerdo previo con la comunidad. Por el contrario, en el resto del inmueble no se puede realizar alteración alguna sin el consentimiento de los vecinos, de acuerdo con los porcentajes que básicamente se disponen en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el objeto de la obra que se pretenda ejecutar.