Mandamiento 4: La máxima autoridad de la Comunidad es la Junta de Propietarios. No el Presidente.

Según dispone el apdo. 1 del Art. 13, Ley 49/1960, de 21 de julio, los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios son los siguientes:

• La Junta de propietarios.

• El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

• El secretario.

• El administrador.

La Junta de Propietarios

Es el órgano de gobierno de la comunidad compuesto por todos sus titulares, en el que se forma la voluntad de aquella mediante el sistema de unanimidad o por acuerdos mayoritarios. La asistencia a la misma puede ser personal o mediante representante legal, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. En el supuesto de que un piso o local perteneciera “pro indiviso” a diferentes propietarios, estos nombrarán un representante para asistir y votar a las juntas. Con relación a sus funciones, podemos destacar que ostenta las responsabilidades más importantes de la comunidad, como por ejemplo la reforma o modificación de los estatutos, la aprobación del reglamento de régimen interior, el nombramiento o remoción de los cargos de la comunidad, la aprobación del presupuesto anual y la liquidación de cuentas, la aprobación de los presupuestos de ejecución de las obras de reparación de la finca (sean ordinarias o extraordinarias) y aquellos otros acuerdos de interés general para la comunidad. A los distintos acuerdos y las mayorías que serán necesarias para su adopción nos referiremos en su mandamiento específico correspondiente.

Baste, de momento, significar que La Junta de Propietarios, se reunirá al menos una vez al año, para aprobar los presupuestos y cuentas, en las demás ocasiones en las que lo pida el Presidente o lo soliciten la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación. Teniendo en cuenta, que cualquier propietario puede pedir que la Junta estudie y se pronuncie, sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, dirigiendo a tal efecto escrito, en el que se especifique claramente, los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre, siempre que sean de interés de la comunidad.

El Presidente es el máximo representante de la comunidad

Su función básica, por ello, es representar legalmente a la Comunidad en todos los asuntos que le afecten y convocar a la Junta de Propietarios. Su nombramiento es obligatorio y deberá ser elegido de entre alguno de los propietarios mediante trato rotatorio, sorteo o incluso el nombramiento directo de un propietario determinado (por lo tanto, y esto es importante, un inquilino nunca puede ser nombrado como Presidente).

Tomando como base los artículos 13 y 16 de la LPH podemos establecer cuáles son sus competencias más importantes:

• Como ya hemos referido, la primera y fundamental es ostentar la representación de la Comunidad en todos aquellos actos que la afecten, tanto en juicio como fuera de él.

• También, como ya hemos destacado, efectuar las convocatorias de las Juntas de Propietarios, al menos una vez al año la junta general ordinaria, o las extraordinarias que considere procedentes o que le exijan unos vecinos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

• Debe llevar a cabo una participación activa en el control de las personas encargadas de las instalaciones y servicios comunitarios, y aunque en el supuesto ordinario de que exista un administrador, recae sobre éste la mayor parte de la gestión cotidiana de la comunidad, por lo que su labor en este campo sería la de control y coordinación con éste, en orden a garantizar su óptimo funcionamiento.

• Debe requerir, ya sea por propia iniciativa, ya a instancias de algún propietario o cualquier otro ocupante, la inmediata cesación de las actividades prohibidas y perturbadoras, entablando la acción de cesación si no se atendiera su requerimiento (Artículo 7.2 de la LPH).

• Visar el certificado del estado de deudas con la comunidad de las fincas de la comunidad (Artículo 9.1.e LPH).

• Firmar el cierre del Acta de la Junta de Propietarios (Artículo 19.3 LPH).

• Exigir judicialmente, previo acuerdo de la Junta de Propietarios, el pago de las cuotas, adeudadas por los comuneros (Artículo 21.1 LPH).

El Vicepresidente

Cuyo nombramiento es potestativo, sustituye al presidente en las pocas comunidades en las que se acuerda su nombramiento, lógicamente en situaciones de vacancia, enfermedad y otras análogas.

El Secretario

Se trata de una figura que va asociada a la del presidente o a la del administrador, de tal forma que no es normal que figure por separado, así en el caso de que los estatutos prevean la inexistencia de la figura de secretario, el mismo presidente ejercerá las funciones de éste. En el caso de existir la figura del secretario, éste será elegido por la junta y, no deberá ser necesariamente uno de los propietarios; podrá ser una persona cualificada para ejercer estas funciones, como por ejemplo un administrador de fincas colegiado o una empresa dedicada a esta actividad. La duración del cargo será también de un año.

Las funciones básicas del secretario son:

• Expedir los certificados a los propietarios que vayan a vender sus pisos o locales. Estos certificados harán constar que el propietario no tiene ninguna deuda con la comunidad. El presidente deberá dar el visto bueno a estos certificados.

• Expedir los certificados que sean requeridos de las actas tras la celebración de las juntas de propietarios. El presidente deberá dar el visto bueno a estos certificados.

• Guardar, durante el plazo de cinco años los libros de actas, convocatorias, apoderamientos, comunicaciones y demás documentos relacionados con las reuniones de la junta de propietarios.

El Administrador

Es un cargo que puede ejercitar el propio presidente, pero lo normal es que se contrate un profesional colegiado a tal efecto, por las ventajas que ello conlleva, como veremos en el último mandamiento de esta guía, la Wikipedia da una definición del mismo que podemos considerar bastante acertada disponiendo que se trata de “un profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de fincas rústicas o urbanas, o por decisión de una junta de propietarios, los asuntos financieros, legales y técnicos necesarios para el mantenimiento y gestión económica de las mismas”.

Sus funciones básicas son:

• Vigilar las instalaciones y servicios de la finca, realizando las oportunas advertencias y apercibimiento a los titulares en busca del buen régimen de la casa.

• Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

• Atender a la conservación y entretenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

• Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

• Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.