El avance imparable hacia nuevas modalidades de celebración de las Juntas de Propietarios

El escenario derivado de la emergencia de salud pública provocada por el Covid-19 y las sucesivas declaraciones del estado de alarma, puso de manifiesto una de las debilidades de la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Esta ley, que rige las comunidades de propietarios (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal) no está adaptada a la realidad social y económica en la que vivimos, que avanza de manera imparable hacia la digitalización de la mayoría de los trámites ordinarios que se realizan entre los miembros que dirigen una Comunidad de Propietarios (Presidente y Administrador de Fincas) y organismos oficiales (Seguridad Social, Hacienda, Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, etc) y entre el Administrador de fincas de la Comunidad y los vecinos de la Comunidad.

Esta ausencia de previsión de mecanismos digitales en el marco de la propiedad horizontal – situación habitual antes de marzo del año 2020 – supuso no poder responder a retos importantes. Por un lado, tomar decisiones urgentes durante la pandemia, como, por ejemplo, la necesidad de aprobar las cuentas anuales y los presupuestos ordinarios anuales. Y por otro, responder a la creciente demanda de actuaciones de rehabilitación en los edificios o la ejecución de reparaciones urgentes.

Esta situación ha sido puesta en evidencia por la ciudadanía, que se encontró en situación de desamparo, sobre todo el colectivo de los Administradores de Fincas. Este colectivo no contaba con un respaldo legal a la gestión y la gobernanza de los edificios y fincas de las Comunidades de Propietarios que, en su mayoría, se destinan a vivienda y en los cuales reside más del 80 % de la población en nuestro país.

Sin embargo, hoy la digitalización es una realidad y deben aprovecharse al máximo los beneficios que de ella se derivan en todos los espacios de la sociedad. La digitalización daría respuesta a la preocupación por los retos a los que los Administradores de Fincas se enfrentaron debido a las restricciones aplicadas durante la pandemia. Por otra parte, es indispensable adoptar todas estas medidas de forma permanente para garantizar así un óptimo funcionamiento de todos los edificios y comunidades de propietarios. Además, es necesario potenciar, a su vez, operaciones de rehabilitación de modo ágil y eficiente, tal y como se ha introducido ya en el Código Civil de Cataluña que permite la celebración de Juntas de Propietarios presenciales de manera sincrónica y telemática con propietarios que se conectan a través de sus ordenadores, tablets o móviles.

Con independencia de que técnicamente ya es perfectamente viable la celebración de la Junta de forma virtual, debe tenerse en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal, solo prevé la celebración de las Juntas de propietarios de forma física para garantizar su validez, por lo que es imprescindible su adaptación a la realidad normativa y social actual, reforzando así la seguridad jurídica de los propietarios sin renunciar a herramientas que fomentan la flexibilidad y la mayor participación de los interesados.

El Gobierno ya adoptó una reforma de esta situación a través del Real Decreto-Ley 8/2021 de 4 de mayo, por el que se adoptaron medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre. Este Real Decreto permitió legalmente la adopción de acuerdos sin necesidad de la celebración física de Juntas de Propietarios, pero lamentablemente fijó una fecha de caducidad expresa a esta medida, el 31 de diciembre de 2021.

A la vista de las prácticas, que hoy son comunes y más beneficiosas, de cultura de la rehabilitación eficiente de las edificaciones y de ejecución necesaria de los Fondos europeos, es absolutamente imprescindible tomar decisiones de forma ágil para las Comunidades de Propietarios. Una decisión urgente debería ser que la medida temporal que se incorporó en el Real Decreto de 2021, se traslade a nuestro ordenamiento de manera permanente.

Atendiendo a las diversas funciones que competen a la Junta de propietarios, y a la vista de lo recogido en el artículo 14 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, se aprecia que estas son tareas que exigen cierta periodicidad, y que, sin embargo, se vieron interrumpidas por las restricciones derivadas de la pandemia, que impidieron reuniones presenciales, en muchos casos, de todos los miembros de la Comunidad de Propietarios.

Por otro lado, la apuesta por la rehabilitación de viviendas, (en nuestro país, en edificios bajo régimen de propiedad horizontal), como instrumento de gestión y desarrollo de los fondos europeos, hace imprescindible que se dote de instrumentos que agilicen los proyectos y obras de rehabilitación dentro de las Comunidades de Propietarios. Carece de sentido que en una sociedad desarrollada como es la española, circunstancias externas puedan impedir la celebración de estas Juntas o el pleno desarrollo de las políticas de rehabilitación, cuando la digitalización ofrece herramientas accesibles y operativas para evitarlo.

Es obvio que se hace necesario implementar todas las herramientas con las que hoy contamos y que atienden al mandato dirigido a los poderes públicos que se recoge en los artículos 39 y 40 de la Constitución Española, que impone a estos la obligación de asegurar protección social, económica y jurídica, así como la promoción de condiciones favorables al progreso social y económico, mediante las siguientes modificaciones de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal:

1. Introducir las modalidades de celebración de juntas Telemáticas y/o Mixtas (presenciales con posibilidad de participación y voto telemático), con carácter permanente, y las condiciones de celebración de las mismas. 
   
   
2. Introducir la posibilidad de adopción de acuerdos sin celebración de Junta de Propietarios, a través de voto por correo o telemático.
   
   
3. Aprovechar el espíritu del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptaron medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, pero de forma que quedara integrado en la Ley de Propiedad Horizontal, y se mantenga la medida con carácter permanente como garantía de que las dificultades de celebración de las Juntas de Propietarios no dificulte la ejecución de los fondos europeos previstos para la rehabilitación de edificios.

Recientemente, se ha realizado una proposición de Ley al Congreso de los Diputados para la modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que detalla incluso cómo quedarían modificados los artículos de la citada Ley para “digitalizarlos”:

«Artículo catorce:

Punto 1. Corresponde a las Juntas de Propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Punto 2. Las Juntas de Propietarios podrán celebrarse de forma presencial, telemática, o mixta, teniendo plena validez los acuerdos tomados independientemente de su modalidad. En el caso de que la Junta se celebre de forma telemática o mixta, el secretario debe reconocer la identidad de los asistentes a la Junta de forma telemática y dejar constancia de ello en el acta.

Punto 3. A los efectos del artículo 18 de esta Ley, será causa de impugnación de los acuerdos adoptados conforme a lo dispuesto en este artículo, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en él se establecen.»

«Artículo quince:

Punto 1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Esta asistencia podrá realizarse a través de medios telemáticos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.

«Artículo diecinueve:

Punto 2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: […]

g) En el supuesto de Juntas telemáticas o mixtas, se dejará constancia de esta situación y de la relación de asistentes, en su caso, por vía telemática. […]

Punto 5. En caso de Junta telemática o mixta, los acuerdos adoptados en la misma se entenderán adoptados en el domicilio en que se encuentre el secretario, o el administrador siempre que este desempeñe las funciones de secretario.