El verano ya ha llegado y con él la temporada de piscinas. Dentro de las urbanizaciones, las piscinas se convierten en el lugar estelar y los propietarios y sus familias se refrescan para combatir el calor sofocante. ¿Pero qué pasa cuando un vecino moroso quiere disfrutar de la piscina y no paga las cuotas?
Desde el pasado año, en concreto desde que el 14 de junio de 2022 se reformara el artículo 21 del la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las comunidades de vecinos pueden prohibir el acceso a la piscina, la pista de pádel o cualquier otra instalación no esencial a los propietarios que tengan contraídas deudas con la comunidad.
Los morosos ya no podrán usar la piscina de la comunidad
El artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) señala que la Junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo que permanezcan en esta situación, entre ellas, privarles de los servicios no esenciales, es decir que no afecten a la habitabilidad, entendiendo como tales, la piscina, pista de tenis, zonas deportivas o cualquier otra instalación o servicio que no son necesarios, para la habitabilidad del inmueble.
Tal y como recoge la Ley 10/2022, de 14 de junio, que ha supuesto una modificación del artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, los vecinos morosos no podrán hacer uso de la piscina: «se dota a las comunidades de propietarios de capacidad sancionadora, legitimándolas para que puedan sancionar al moroso privándole del uso de instalaciones y/o elementos comunes», recoge el texto.
La prohibición también se extiende al uso de las pistas deportivas, de haberlas, de las zonas de recreación y parques y de otro elemento común no esencial.
¿Qué acuerdo es necesario para prohibir el acceso a la piscina a los vecinos morosos?
Basta con el acuerdo de la mayoría simple, de la regla 7 del citado artículo 17, siendo, en este caso, un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los propietarios, al menos para los que lo fuesen en el momento de la adopción, por lo que, además de esta privación, podrían acordar las medidas para llevarla a cabo, por ejemplo, instalación de llaves, para lo que consideramos sería necesario este mismo quorum al ser un acuerdo derivado del principal que es la repetida sanción.
¿Y si el propietario sancionado continúa utilizando los elementos o servicios comunes?
Se trataría de un problema de convivencia, y salvo, que se puedan instalar las medidas necesarias para que no se pueda hacer uso de estos elementos o servicios comunes, consideramos difícil que la comunidad de vecinos pueda actuar contra estos propietarios infractores. Por eso será cada comunidad la que determine la forma de controlar la efectividad de la medida: se podría llevar a cabo mediante el control de acceso a tales instalaciones por personal habilitado al efecto (guardas de seguridad privada, socorristas, etc.), cambio de cerraduras (lo que sería costoso al tener que llevarlo a cabo con frecuencia), o mediante constatación fotográfica en la que quede reflejada fecha en que se cometa la infracción a fin de poder proceder a imponer sanciones posteriores, como podrían ser de tipo económico, previo acuerdo también en tal sentido de la junta de propietarios.
Según detalla la normativa, esta privación temporal no podrá ser ni “abusiva” ni “desproporcionada”. Tampoco podrá afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Es decir, como explica el despacho de abogados Fuentes-Lojo, en el grupo de vetos podrán entrar previsiblemente las piscinas, parques y jardines comunes, pero no otros elementos como el ascensor.
Además, se le podrán imponer a los morosos el pago de intereses superiores al interés legal
La normativa, a su vez, permite a la comunidad de propietarios acordar otras medidas disuasorias adicionales frente a la morosidad, “tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal”, detalla el texto. Así, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo. No será necesario, como sucede ahora, un requerimiento previo, recalca Fuentes-Lojo. Hasta ahora, estos intereses que reclaman las comunidades suelen estar sujetos a reguladores y organismos oficiales.
¿Afecta también a la familia?
De acuerdo a la normativa, la ley se extiende a toda la unidad familiar. De esta manera, ni el vecino moroso ni su cónyuge y sus hijos podrán hacer uso de la piscina. Lo mismo le sucede a una persona que está en alquiler y el propietario, por la razón que sea, ha dejado de pagar la cuota de la comunidad.
La medida, si bien pretende poner freno a este tipo de situaciones comunes en las comunidades de vecinos, es de difícil aplicación, dadas las complicaciones para vigilar constantemente que estos vecinos no empleen la piscina y otras instalaciones.