A finales de octubre de 2024, el Ayuntamiento de Madrid presentó el Plan RESIDE, un nuevo Plan Especial de Protección del Ámbito Residencial, cuyo objetivo principal es frenar el creciente número de pisos turísticos en el centro de la ciudad. El Ayuntamiento señala que la Modificación del Plan General para su puesta en marcha se aprobará inicialmente en Junta de Gobierno en diciembre de 2024.
El resumen de las medidas es el siguiente:
1. El Ayuntamiento de Madrid no otorgará licencias para viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del centro histórico; tampoco en planta baja con acceso independiente como se permite hasta ahora.
2. Fuera del centro histórico, se incluye como novedad que las licencias de alojamientos turísticos se concederán sólo para aquellos que tengan acceso independiente.
3. Por primera vez se admite la transformación de equipamientos dotacionales privados, obsoletos y con algún tipo de protección para que se transformen en viviendas de alquiler asequible y/o coliving con la obligación de rehabilitar el inmueble.
4. En edificios residenciales no ubicados en calles comerciales podrá haber pisos turísticos siempre que todo el uso del inmueble se destine a esta actividad; sólo se otorgará la licencia durante un plazo de 15 años y después volverá a ser para uso residencial.
5. Madrid ofrecerá incentivos urbanísticos para transformar edificios de oficinas en residencial.
6. Se protege el comercio local prohibiendo su transformación en pisos turísticos en el centro histórico y también en viviendas en las principales vías comerciales.
Presentación del PLAN RESIDE
El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, presentó en rueda de prensa posterior a Junta de Gobierno el Plan RESIDE para la Protección del Ámbito Residencial en Madrid. El texto que lo compone sustituirá al actual Plan de Hospedaje de 2019 (PEH) por haber resultado ineficaz para frenar la pérdida de viviendas destinadas a
Este plan, que el alcalde José Luis Martínez-Almeida ha anunciado con gran expectación, busca regularizar de forma definitiva las viviendas de uso turístico (VUT) y evitar que los barrios tradicionales del centro pierdan su carácter residencial, desplazando a los vecinos de toda la vida por el turismo de paso.
La medida estrella: prohibir los pisos turísticos dispersos
Una de las principales medidas de la nueva normativa es la prohibición de los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, especialmente en el área más céntrica de Madrid, conocida como AP001 (el centro histórico). Esto significa que no se podrá destinar una vivienda particular dentro de un edificio compartido a uso turístico, si el resto de los pisos son residenciales. La intención detrás de esta prohibición es evitar la convivencia de vecinos permanentes y turistas de corto plazo en el mismo bloque, lo cual ha generado ruidos, molestias y una sensación de despersonalización en los barrios más visitados.
En la web oficial del Ayuntamiento de Madrid se ha publicado el listado completo de todas las viviendas de uso turístico y su ubicación real que actualmente cuentan con la preceptiva licencia urbanística. Para acceder directamente a la publicación, puedes pulsar aquí y, específicamente, acceder al listado completo pulsando aquí.
Asimismo, el pasado 26 de abril de 2024, el Ayuntamiento anunció que suspendía temporalmente la concesión de licencias para viviendas de uso turístico en dos tipos de usos dentro del ámbito territorial que contempla el Plan Especial de Hospedaje (anillos 1,2 y 3) el cual será sustituido por el recién anunciado Plan Residencial:
1) Para uso residencial, se suspendían las licencias para VUT dispersas y las licencias para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito de Centro.
2) Se suspendían también las licencias para VUT en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.
3) Duración: la suspensión se producía por plazo máximo de un año, cuyo cómputo se iniciará el día de la publicación del presente acuerdo en el BOCM, pudiendo ser ampliable por otro año más, siempre y cuando dentro de aquél se hubiere completado el período de información pública del planeamiento que se tramite.
4) Régimen sancionador: se endurecía el procedimiento sancionador para aquellas viviendas que se destinaban a uso turístico sin la preceptiva licencia expedida por el Ayuntamiento en base a lo dispuesto en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que tipifica como infracción grave la implantación de un uso incompatible con la legislación urbanística.
5) Es importante tener presente que la concesión de la licencia era imprescindible para que una vivienda pueda destinarse a uso turístico no siendo suficiente que se haya obtenido el certificado de idoneidad (CIVUT) expedido por la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid. Este certificado, emitido por arquitecto o arquitecto técnico competente que no precisa de visado colegial, acredita el cumplimiento de los requisitos que habilitan a una “vivienda” para que pueda destinarse a uso turístico.
El alcalde ha subrayado que estas nuevas medidas del Plan Reside buscan reducir las molestias ocasionadas por el constante trasiego de turistas, a menudo ajenos a la vida vecinal. De esta forma, los pisos turísticos deberán concentrarse en bloques enteros dedicados exclusivamente a esta actividad, una solución que, según el Consistorio, ayudará a mantener la tranquilidad de las comunidades residenciales.
Transformación de edificios y generación de vivienda asequible
Además de la prohibición de los pisos turísticos dispersos, el nuevo plan incluye otras medidas que buscan incentivar la generación de vivienda asequible en el centro de Madrid. Se permitirá por primera vez el cambio de uso de ciertos edificios de dotacional privado (como centros culturales o de oficinas) para transformarlos en viviendas residenciales o coliving, un modelo de vivienda compartida que podría ser una solución para los jóvenes y colectivos con dificultades para acceder a una vivienda convencional en el centro de la ciudad.
Según los cálculos del Ayuntamiento, esta medida podría aplicarse a hasta 210 inmuebles del centro, lo que representaría un paso hacia la creación de espacios habitacionales más accesibles para los madrileños. También se contempla la posibilidad de incrementar la edificabilidad de ciertos edificios para hacerlos más aptos para el uso residencial.
Prohibición de transformación de locales comerciales en VUT
Otro de los ejes clave de la nueva legislación es la prohibición de la transformación de locales comerciales en viviendas de uso turístico en las principales arterias comerciales de Madrid. Aunque el alcalde no ha especificado exactamente cuáles son estos ejes comerciales, se entiende que afectarán a calles emblemáticas como Gran Vía, Preciados y Sol. Con esta medida, se busca preservar la identidad de los barrios y proteger al pequeño y mediano comercio frente a la presión de las plataformas de alquiler vacacional, que muchas veces adquieren locales comerciales para convertirlos en pisos turísticos.
Reacciones y críticas de la oposición
La nueva normativa ha recibido opiniones divididas. Mientras que desde el Ayuntamiento defienden que estas medidas son necesarias para garantizar el equilibrio entre el turismo y la vida vecinal, varios partidos de la oposición han expresado sus dudas sobre la eficacia real de la iniciativa.
Desde Más Madrid, el portavoz adjunto en la comisión de Urbanismo, José Luis Nieto, ha considerado que la propuesta del alcalde es más un conjunto de “incentivos” para el sector privado que una verdadera solución al problema de los pisos turísticos. Nieto subraya que permitir la transformación de edificios enteros en apartamentos turísticos podría tener el mismo efecto negativo que se intenta evitar, ya que contribuiría a la presión turística en las zonas centrales de la ciudad y podría resultar en la expulsión de vecinos en favor de turistas de corto plazo.
Por su parte, el concejal socialista Antonio Giraldo ha criticado la falta de claridad en el plan. Según Giraldo, muchas de las medidas ya están contempladas en normativas anteriores, como el Plan de Hospedaje de 2019, que nunca se llegó a implementar de forma efectiva. Además, ha señalado que el precio de los locales comerciales en las calles más céntricas hace que la transformación de estos espacios en viviendas de uso turístico (VUT) ya esté prácticamente descartada por la rentabilidad de los mismos.
Giraldo también ha expresado su preocupación por la falta de medidas de inspección y control. A pesar de que el Ayuntamiento ha implementado recientemente un sistema de sanciones más severo para los pisos turísticos ilegales, el edil socialista considera que la normativa carece de la fuerza necesaria si no se refuerzan las inspecciones y se aplica de manera rigurosa. “El 95% de los pisos turísticos operan ilegalmente, ¿de qué sirve todo esto si no hay un plan de inspección efectivo?”, ha subrayado Giraldo.
¿Cuál es el futuro de los pisos turísticos en Madrid?
La moratoria a la concesión de nuevas licencias de pisos turísticos, implementada por el Ayuntamiento en mayo de 2024, ha sido un primer paso para intentar frenar la expansión de este tipo de alojamientos. Sin embargo, la prohibición de los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales podría ser una medida clave para reducir el impacto del turismo masivo en el centro de Madrid. Sin embargo, su éxito dependerá en gran medida de la efectividad de las medidas de control y sanción.
Desde el Ayuntamiento se ha asegurado que el plan se presentará en detalle en las próximas semanas, y que se ofrecerán más datos sobre la implementación de las medidas, así como un balance del sistema de sanciones que se ha comenzado a aplicar. El objetivo es claro: garantizar que Madrid siga siendo un destino turístico atractivo sin perder la esencia de sus barrios tradicionales ni la calidad de vida de sus residentes.
Este debate sobre los pisos turísticos es solo una de las muchas discusiones que atraviesan a las grandes ciudades europeas, que luchan por encontrar un equilibrio entre el desarrollo del turismo y la preservación de la vida urbana. En el caso de Madrid, la nueva normativa será un test crucial para evaluar si es posible gestionar este equilibrio de forma efectiva.