Tras la entrada en vigor Del Real Decreto-ley 08/2021, son muchos los Presidentes de comunidades y vecinos que nos plantean la siguiente pregunta:
Tras la publicación de esta Ley del Gobierno, durante el año 2021, ¿se puede celebrar Juntas de Propietarios o no? Y en caso de poderse, ¿sólo para acuerdos que no puedan demorarse o sería posible plantear cualquier punto de interés para una comunidad?
En principio, el Real Decreto-Ley 8/2021 no prohíbe la celebración de Juntas de Propietarios, incluso si los puntos a tratar no pudieran demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021 como veremos a continuación.
Qué obligaciones se han suspendido para la celebración de Juntas de Propietarios presenciales
• El artículo 2.1 del Real Decreto 8/2001 en cuestión, ha establecido la suspensión de la obligación de convocar y celebrar juntas de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021.
• Como consecuencia del artículo 2.1, al legislador no le ha quedado más remedio que proceder en el artículo 2.2 a suspender, obviamente, la obligación de aprobar las cuentas del ejercicio y el próximo presupuesto anual, al suspenderse previamente la obligación de la celebración de la Junta.
• En el artículo 2.3, para mantener la coherencia impuesta por la cita da suspensión, se da por prorrogado el último presupuesto anual aprobado, y los nombramientos de los órganos de gobierno, y ello, aunque hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido.
La decisión de suspender estas obligaciones por parte del legislador, obedece, al hecho de dar respuesta, a todos aquellos propietarios que exigían la convocatoria de una reunión para cumplir con lo exigido por la Ley de Propiedad Horizontal, otorgando a la Comunidad la posibilidad de no celebrar juntas, sin que por ello se esté incumpliendo la referida Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cuándo se pueden celebrar Juntas de Propietarios presenciales?
Se pueden celebrar Juntas presenciales hasta el 31/12/2021 si se dan algunas de estas condiciones:
1) Para discutir un asunto estrictamente necesario que no pueda demorarse hasta el 31/12/21
2) Siempre que se garanticen las medidas de seguridad que en cada momento estén en vigor.
Posibilidad de convocar una junta presencial y/o telemática o acuerdo sin junta cuando sea para discutir un asunto que no pueda demorarse hasta el 31/12/21
En este caso, el legislador sí ha previsto la posibilidad de celebrar reuniones presenciales en su artículo 3, hasta el 31/12/21 cuando sea necesario adoptar un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, incluyendo entre estos acuerdos, pero sin carácter excluyente, los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10,1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, obras principalmente de accesibilidad.
No obstante, en este mismo artículo ofrece la posibilidad a las comunidades de celebrar Juntas por videoconferencia o adoptar acuerdos sin celebración de junta presencial o telemática, si se cumplen las siguientes condiciones, tal y como vimos en un artículo anterior de este blog.
De esta forma, se garantizará un aumento exponencial de la participación de los miembros de la comunidad.
Condiciones para celebrar una junta por videoconferencia
1. Que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, y comprobar esto compete al administrador, antes de la celebración de la junta.
2. El secretario debe reconocer la identidad de los propietarios asistentes, expresándolo en el acta. La norma prevé que el acuerdo se ha celebrado en el domicilio del secretario o secretario administrador.
Condiciones para aprobar acuerdos sin celebración de junta presencial o telemática
La norma también señala la posibilidad de que se adopten los acuerdos sin necesidad de celebrar la junta correspondiente a través de la emisión de voto por correo o comunicación telemática con las debidas garantías de participación e identidad de los remitentes (la norma no detalla más al respecto).
En estos casos se solicitará el voto a todos los propietarios por escrito, detallando de forma clara la dirección donde se debe enviar la papeleta de voto y el plazo para hacerlo (10 días naturales).
Lo más ágil y seguro en este caso es realizar la votación a través de programas especializados como adminet24H cuyos detalles tienes en este artículo de nuestro blog, pero aquellas comunidades que no tengan una App o software específico pueden optar por conseguir la declaración escrita de los propietarios, mediante la solicitud de entrega en persona o por email al Administrador o Presidente de la papeleta de voto debidamente firmada donde se vea claramente el voto emitido sobre cada punto objeto de votación (a favor, en contra o abstención)
En ambos casos, cumpliendo una serie de requisitos que permitan garantizar que ha sido posible que todos los integrantes de la comunidad tenían la posibilidad de participar y votar.
Posibilidad de convocar una junta presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables
El apartado cuarto del artículo 3, no comienza diciendo “En el supuesto previsto en este artículo”, sino que comienza así: “No obstante lo dispuesto en este artículo”.
Es decir, establece una excepción a la posibilidad de celebrar reuniones solo cuando la decisión no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, al establecer la posibilidad de celebrar juntas de forma presencial, “cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables”, sin más limitaciones, pues no contempla que en la reunión a celebrar, solo se puedan tratar acuerdos que no puedan demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, puesto que si así fuera, este apartado habría comenzado igual que sus dos anteriores (3.2 y 3.3)
En consecuencia, y si atendemos al contenido de este apartado, es posible que muchas comunidades de propietarios puedan celebrar sus juntas, mediante la convocatoria de la misma a través de su Presidente o la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, siempre y cuando se garanticen las medidas de seguridad que en cada momento estén en vigor.
En aquellas comunidades de propietarios de pocos vecinos, no les resultará muy difícil encontrar o tener un espacio habilitado donde haya suficiente distancia entre los asistentes. No obstante, en comunidades de 100 propietarios o más, será muy difícil mantener la distancia de seguridad salvo que se celebren en el exterior y/o se dispongan de zonas comunes amplias o se haga una reserva en un salón de actos de un hotel o similar.
Por último, es importante tener presente que el Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, conocido como el Real Decreto-ley de la «nueva normalidad» establece un deber general de cautela y protección y señala que todos los ciudadanos deberán adoptar las medidas necesarias para evitar la generación de riesgos de propagación de la enfermedad COVID-19, así como la propia exposición a dichos riesgos.
Y el Artículo 16 de esta misma norma señala que los responsables u organizadores de cualquier actividad, cuando pueda apreciarse riesgo de transmisión comunitaria de COVID-19, deben garantizar el cumplimiento de las normas de aforo, desinfección, prevención y acondicionamiento que las autoridades establezcan.